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1、提问：您好，京爷。我单位在北太平庄附近，男朋友在石景山古城片区，现在考虑买婚房。目前挑了三个位置，第一个是海淀田村，后期12号线开通可到马甸站，第二个草桥，19号线到北太平庄，第三个新宫，也是19号线。新宫站看的是新房（建发璟院）。想请问下，这三个片区，不是太在意学区（还太早），应该怎么取舍， 预算800-950w。

回答：你好，田村的价值在于海淀，升值性至少不会低于大盘；草桥则属于丰台热门板块，适合升值+居住，也不会低于大盘；建发璟院的价值在于新房、品质预期，居住环境会好一些，升值性我认为是大盘的样子。关键看你的需求了，如果看中居住环境，那建发璟院还是可以的；如果看中升值性，那草桥和田村问题都不大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

2、提问：老师好，刚需上车，450万左右，草桥买一居室哪个小区价值比较大啊，先自住几年再置换。风景club这个小区，我看绿中介只有一套一居室，其他都是百十平的大户型，在这种大户型为主的小区里买个小户型好吗？

回答：你好，草桥附近的一居室并不多，所以只要是次新一居，问题也不大。风景club的一居，可以考虑。你也可以考虑一下草桥欣园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：京爷您好，目前我名下在石景山古城有套共有产权，三居，2026年后才能交易，婚前购买。爱人在外地有套房，婚前购买，北京是首套二贷。现在手里现金300万左右。孩子2027年上小学。想要咨询:

① 共有产权房未来能保值吗？2026年后有没有卖出的必要？

② 预期到2025年现金有800万，在东城区买学区的话，哪个板块比较好？我在芍药居附近工作，是买小占坑好还是买个大点的自住？

回答：你好，以下是我的回答：

① 共有产权房，保值性肯定差，因为金融属性和流通属性都比较一般。如果可以卖，那基本上可以果断地卖出。评价一个房子是否有价值的关键就是：金融属性和流通属性。

② 2025年，不好说到时候会变成什么样子。东城比较有价值的板块在于安交、和平里、龙体之类的，买个上车占坑的就行。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

4、提问：请问京爷70年酒店公寓（如朝阳门新金山、丰台大成时代等）和50年有燃气板楼（北苑立水桥一带有几个）的合理折价和对未来5-10的预期是还会跑输大盘吗

回答：你好，一般来说，70年产权的房子肯定比50年的表现会好一些。就拿一个例子来说，做金融抵押贷款，70年产权的房子好做，而50年的不好做。这就代表了专业房产的认可程度。不过同样是70年产权的房子，酒店公寓表现又比常规住宅差一些，基本上跑赢大盘的并不多。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》

5、提问：京爷您好，总价在650万左右，主要考虑投资保值和出租，我们会持有这个房子10年左右，请问北京在哪些小区购买比较合适？

回答：你好，持有十年左右，那就盯着热点区域的次新房就行了，下面是一些推荐：

西城，广外的一些次新一居，北欧印象、常青藤嘉园、朗琴园等。

海淀，玉海园、莱圳、富力桃园，未来永丰新房。

朝阳，国美、青年汇、凯德锦绣、紫薇天悦、澳洲康都等。

回龙观，金域华府以及一些新房。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

6、提问：京爷，请问海淀北部新区的保利西山林语怎样？我们总价在600多万，投资为主，想长期持有十年，谢谢

回答：你好，保利西山林语，有一定的价值，毕竟次新+海淀，能涨，不过位置偏了一些，所以比海淀大盘低点儿。如果有性价比特别高的房子，倒是可以考虑投资，一般情况下不算特别顶级的选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

7、提问：京爷您好，预算500到600，考虑西城，主要为了俩孩子上学和投资考虑，二套非自住，俩孩子一个25年一个28年入小学，打算老二上学后卖出，孩子上学可能有政保要求不算太高。您推荐哪个小区呢，感谢。

回答：你好，目前西城学区都不是太稳，学区一般的老破小虽然稳点儿但溢价偏高，因此可以考虑一下学区溢价不高的次新一居，至少升值性稳点儿。比较典型的是西城广外的次新一居，比如你可以看看常青藤嘉园、北欧印象、朗琴园等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

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